Статьи

Жилищный рынок начал входить в смертельное «пике» - пора назвать его «организаторов»

Национальным объединением строителей был организован ряд круглых столов, которые посвятили наиболее важным проблемам строительства. Больше всего интереса вызвал тот из них, который затронул первые результаты реализации национального проекта «Жильё и городская среда».

Именно там впервые публично высказались бизнесмены относительно того, что произошло за всё время реформы долевого строительства жилья. Они прямо заявили, что упомянутое в этом документе не будет выполнено, причём даже в отдалённой перспективе. Согласно статистике, с 2020 года будут сокращаться объёмы строительства домов, как результат – быстрое банкротство подрядчиков и застройщиков.
На мероприятии не присутствовали представители Минстроя, хотя заместитель министра Никита Стасишин изначально должен был быть спикером. Пожалуй, ему стоило узнать больше о масштабах проблемы, в которой повинен и он.

Признаки быстрого обвала

Антон Мороз, вице-президент НОСТРОя, в подробностях рассказал о том, в каком состоянии сейчас находится жилищное строительство. Ипотека быстро схлопывается – из полутора миллионов ипотечных кредитов выдали всего шестьсот тысяч. Можно сказать лишь одно – платёжеспособный спрос населения мегаполисов подошёл к концу, а остальные граждане страны вообще никак не относятся к данному механизму. Это же подтверждается и информацией НОСТРОя: тем людям, которые зарабатывают менее пятидесяти тысяч рублей ежемесячно, ипотека вообще недоступна, так что она до сих пор считается элитным механизмом покупки жилья.

Следовательно – резко снижается ввод новых квартир, причём во всех регионах, кроме столицы. Увеличивается и число банкротств застройщиков – таких уже 489. В одной лишь Московской области в процессе строительства более двух миллионов квадратных метров жилья – а это множество квартир. В разных городах всё чаще переносят сроки сдачи объектов. Своевременно успевают сдавать только треть из всех. Время стройки увеличивается в среднем на полгода. Падение рынка продолжается уже в течение нескольких лет – на фоне этого заявления чиновников кажутся нелепыми.

Обведённых вокруг пальца дольщиков скоро вообще не будет, и причина этого проста – застройщики покидают рынок. Уже сейчас наблюдаются тенденции – выдают в двадцать раз меньше разрешений на стройку, не стартуют новые проекты.

Проектное финансирование выполняют только большие застройщики в мегаполисах – а их не больше 20. Другим компаниям просто не дают займы в банках. На деле – в регионах строят всё меньше, а застройщики и подрядчики начинают разоряться.

Национализация отрасли вместо нацпроекта

Ещё суровее был Дмитрий Котровский, бизнес-омбудсмен по строительству. Как он утверждает, корректировка показателей Нацпроекта недопустима – они непременно должны быть такими же, чтобы всегда можно было сравнить их с тем, что действительно происходит в экономике.

Как утверждает Котровский, это не нацпроект, а национализация всей отрасли для ряда организаций и банков. Всё разработано таким образом, чтобы застройщиков в регионах не было, реформа преследует интересы банковского сообщества.

Ни одна региональная фирма не может выполнить требований банковских организаций, а ДОМ.РФ не будет рассматривать кредиты меньше шестидесяти миллионов рублей. Компаниям, которые заняты строительством одного или двух небольших объектов, идти просто некуда. Есть данные, что банкротами стало сейчас свыше восьми сотен застройщиков.

Виктор Прядеин, исполнительный директор НОСТРОя, показал итоги изучения жилищного рынка в небольших городах, чем только ухудшил картину. В малых населённых пунктах 42 регионов ничего не строят совсем, в остальных работает 241 застройщик.

При этом две трети застройщиков попросили о проектном финансировании, трём четвертям из них было отказано ввиду низкой маржинальности проекта, а ещё 8 процентов отказались сами, так как кредит был слишком дорогой. Банки применяют к организациям во всех городах единые запросы – что в столице, что в Рязани.

Максим Федорченко, координатор НОСТРОя по СФО, продемонстрировал при помощи калькулятора, что реформу провели для того, чтобы наполнить банки дешёвыми деньгами. На бумаге при возведении стандартной девятиэтажки цена проектного финансирования – три миллиона рублей, но каждая банковская организация имеет множество отдельных комиссий, всплывающих позже.

Что будет дальше

НОСТРОЙ создал ряд поправок к законодательству и планирует продвигать их далее. Планируется создание единого пакета бумаг для застройщиков. А также отказ от банковских гарантий для малых компаний, чтобы проектное финансирование обходилось им дешевле.

Были разработаны поправки для Налогового кодекса по исчислению НДС на те деньги, которые поступают застройщику со счетов эскроу.

Прорабатываются способы урегулирования конфликтов в досудебном порядке между покупателями жилья и застройщиками. Ведётся подготовка методов выполнения соответствующей экспертизы и требований к тем экспертам, которые будут её проводить.

Будут убираться чрезмерные запросы к застройщикам, а комиссии банков сведут до минимума. Пока же – Нацпроект демонстрирует себя с худшей стороны, а в дальнейшем предполагается обвал рынка жилья.